Wat vertelt een EPC-attest je over een woning

Wie een woning wil kopen of huren, kijkt meestal eerst naar de ligging, prijs, oppervlakte en algemene staat. Ook het EPC-label speelt een steeds grotere rol. Het geeft aan hoe energiezuinig een woning volgens een vaste berekening is.

Toch vertelt een EPC meer dan alleen een letter van A+ tot F. Het bevat informatie over de isolatie, verwarming, ramen, ventilatie en mogelijke verbeteringen. Wie het document goed leest, krijgt een beter beeld van de energetische staat van de woning en van werken die later nodig kunnen zijn.

Het verschil tussen de energiescore en het energielabel

Op het EPC staan zowel een energiescore als een energielabel. De energiescore wordt uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar. Hoe lager deze waarde, hoe energiezuiniger de woning volgens de berekening is.

Het energielabel zet die score om in een letter. Een woning met label A presteert energetisch beter dan een woning met label E of F. Het label maakt het eenvoudiger om verschillende woningen snel met elkaar te vergelijken.

Twee woningen met dezelfde oppervlakte kunnen een heel ander label hebben. Dat kan liggen aan de isolatie van het dak en de muren, het type ramen, de verwarmingsinstallatie of de aanwezigheid van zonnepanelen.

Een EPC berekent geen werkelijke energiefactuur

De energiescore op het EPC is geen voorspelling van de werkelijke energiefactuur. De berekening gaat uit van een standaardgebruik van de woning. Het persoonlijke gedrag van bewoners telt niet mee.

Iemand die weinig verwarmt, kan in een slecht geïsoleerde woning toch een beperkte energiefactuur hebben. Een groot gezin dat veel warm water gebruikt, kan in een energiezuinige woning meer verbruiken dan verwacht. Het EPC maakt woningen vergelijkbaar door voor elke woning dezelfde uitgangspunten te gebruiken.

Ook energieprijzen staan los van de EPC-score. Een hogere of lagere prijs voor elektriciteit of gas verandert de energiescore niet. Het document beoordeelt de kenmerken van het gebouw en de vaste installaties.

Welke onderdelen worden onderzocht?

Een erkend energiedeskundige komt ter plaatse om gegevens over de woning te verzamelen. Daarbij worden verschillende onderdelen bekeken die invloed hebben op de energieprestatie.

Het gaat onder meer om:

de isolatie van het dak, de muren en de vloer;
het type ramen en beglazing;
de verwarmingsinstallatie;
de productie van sanitair warm water;
de ventilatievoorzieningen;
de aanwezigheid van zonnepanelen;
de afmetingen en indeling van de woning.

De deskundige baseert zich op zichtbare vaststellingen en toegelaten bewijsstukken. Facturen, bouwplannen, technische fiches en foto’s van uitgevoerde isolatiewerken kunnen daarom belangrijk zijn. Zonder bruikbaar bewijs moet de deskundige soms terugvallen op standaardwaarden.

Welke verbeteringen worden aanbevolen?

Naast de score en het label bevat het document aanbevelingen om de woning energiezuiniger te maken. Dat kan gaan over dakisolatie, hoogrendementsbeglazing, muurisolatie, een ander verwarmingssysteem of hernieuwbare energie.

De aanbevelingen worden volgens een vaste methode opgesteld. Ze vormen geen persoonlijk renovatieplan en houden niet automatisch rekening met alle bouwtechnische mogelijkheden of met het beschikbare budget.

Wie wil weten wat een EPC-attest over een woning vertelt, kijkt daarom best verder dan alleen het label op de eerste pagina. De detailinformatie laat zien welke onderdelen goed presteren en waar het grootste verbeterpotentieel zit.

Voor concrete renovatiewerken blijft aanvullend advies van een architect, aannemer of installateur aangewezen. Die kan controleren of een voorgestelde ingreep technisch haalbaar is en een offerte op maat maken.

Wat betekenen de geschatte kosten?

Bij woningen kan het EPC ook een kostenraming bevatten voor aanbevolen energetische werken. Die bedragen zijn bedoeld als algemene indicatie. Ze worden automatisch berekend volgens vaste uitgangspunten en zijn geen offerte.

De werkelijke kostprijs kan verschillen door:

de bereikbaarheid van de woning;
de gekozen materialen;
de gewenste afwerking;
bijkomende herstellingen;
de grootte en vorm van het gebouw;
de prijzen van aannemers op het moment van uitvoering.

Gebruik de raming daarom om de mogelijke omvang van een renovatie in te schatten. Baseer een aankoopbeslissing of renovatiebudget nooit uitsluitend op deze bedragen.

Waarom is het EPC belangrijk bij aankoop?

Voor kandidaat-kopers is het EPC een eerste hulpmiddel om woningen te vergelijken. Een lage aankoopprijs kan minder aantrekkelijk worden wanneer kort na de aankoop ingrijpende energetische werken nodig zijn.

Bij bepaalde overdrachten van woningen met label E of F kan bovendien een renovatieverplichting gelden. Daarom is het belangrijk om niet alleen naar het huidige label te kijken maar ook na te gaan welke werken nodig zijn om de woning energetisch te verbeteren.

Het EPC vertelt echter niet alles over de algemene staat van het gebouw. Problemen met stabiliteit, vocht, asbest, elektriciteit of riolering vallen buiten de beoordeling. Een woning met een goed EPC kan nog steeds andere gebreken hebben.

Wanneer is een EPC verplicht?

Een geldig EPC is in Vlaanderen in veel gevallen nodig wanneer een woning te koop of te huur wordt aangeboden. De energiescore of het energielabel moet ook in de advertentie vermeld worden.

Een EPC heeft een beperkte geldigheidsduur. Toch is de datum alleen niet voldoende om de bruikbaarheid te beoordelen. Voor een verkoop gelden bijkomende voorwaarden rond de ouderdom en vorm van het certificaat.

Werden er sinds de opmaak grote energetische verbeteringen uitgevoerd? Dan kan een nieuw EPC zinvol zijn. Nieuwe isolatie, ramen, zonnepanelen of een andere verwarmingsinstallatie kunnen de score verbeteren. Het bestaande attest wordt niet automatisch aangepast nadat werken uitgevoerd zijn.

Zo bereid je een plaatsbezoek voor

Een goede voorbereiding helpt de energiedeskundige om de woning correct te beoordelen. Verzamel daarom vooraf zoveel mogelijk bruikbare informatie.

Denk aan:

goedgekeurde bouwplannen;
facturen van isolatiewerken;
technische fiches van ramen en beglazing;
informatie over de verwarmingsinstallatie;
documenten van zonnepanelen;
foto’s van verborgen isolatiematerialen;
eerdere EPB- of EPC-documenten.

Zorg er ook voor dat de verschillende ruimtes en installaties bereikbaar zijn. De energiedeskundige moet voldoende gegevens kunnen verzamelen tijdens het verplichte plaatsbezoek.

Lees verder dan de letter

Het energielabel is een handige samenvatting maar vertelt nooit het volledige verhaal. De energiescore, technische gegevens, aanbevelingen en kostenramingen geven samen een veel vollediger beeld.

Voor verkopers en verhuurders is het EPC een verplicht document dat tijdig geregeld moet worden. Voor kopers en huurders is het vooral een hulpmiddel om de energieprestatie van woningen te vergelijken. Wie het attest aandachtig leest, kan beter inschatten welke verbeteringen mogelijk zijn en welke bijkomende vragen nog gesteld moeten worden.